주택시장 진입 장벽이 높아지면서 실수요자들의 주거 선택이 변화하고 있다. 집값 상승과 분양가 인상에 더해 대출 규제까지 강화되면서 서울에서의 내 집 마련이 점점 어려워지고, 이른바 ‘탈서울’ 흐름이 뚜렷해지는 모습이다.

특히 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 확대 적용과 가계대출 관리 강화는 서울 진입을 고민하던 수요자들에게 직접적인 부담으로 작용하고 있다. 대출 한도가 축소된 데다 금리 부담까지 겹치면서 자산 축적 기간이 짧은 30·40대를 중심으로 서울의 높은 주거비를 감당하기 어려워졌고, 상대적으로 진입 장벽이 낮은 경기권으로 눈을 돌리는 사례가 늘고 있다.

이 같은 흐름은 인구 이동에서도 확인된다. 

26일 통계청 국내 인구이동 자료에 따르면 서울은 2021년 -10만6243명을 기록한 이후 ▲2022년 -3만5340명 ▲2023년 -3만1250명 ▲2024년 -4만4692명 등 순유출이 지속됐다. 2025년에도 -2만6769명을 기록하며 감소세가 이어졌다.

반면 경기도는 같은 기간 ▲2021년 15만517명 ▲2022년 4만3882명 ▲2023년 4만4612명 ▲2024년 6만4218명 ▲2025년 3만2,970명 등 꾸준한 순유입을 보였다. 서울의 높은 주거비와 규제를 피해 인접 지역으로 이동하는 수요가 경기도로 집중되고 있음을 보여준다.

이러한 인구 이동은 청약시장에도 영향을 미치고 있다. 서울 접근성이 개선되는 교통망 예정지나 산업단지 인근 주거지는 실수요 유입이 이어지며 비교적 높은 경쟁률을 기록하는 흐름이다.

지난해 5월 경기 화성시 ‘동탄 포레파크 자연앤푸르지오’는 1순위 청약에서 68.69대 1의 경쟁률을 기록했고, 같은 해 11월 김포시 ‘풍무역 푸르지오 더마크’도 17.42대 1을 나타냈다. 올해 2월 안양시 ‘안양역 센트럴 아이파크 수자인’ 역시 10.29대 1의 경쟁률을 기록하며 경기권 수요 집중을 반영했다.

업계에서는 서울 내 공급 부족과 높은 분양가가 지속되는 가운데 대출 규제까지 강화되면서 수요 분산이 불가피하다고 보고 있다. 서울과 생활권을 공유하면서도 상대적으로 가격 부담이 낮은 수도권 주요 거점 지역으로 실수요 이동이 이어질 가능성이 크다는 분석이다.

이 같은 흐름 속에서 4월 경기 지역에서는 신규 분양이 예정돼 있다. 용인, 의정부, 부천 등에서 공급되는 단지들은 교통 여건 개선 기대나 정비사업 등을 기반으로 수요 유입 여부가 주목된다.

'용인 고림 동문 디 이스트' 조감도./사진=동문건설